Calcul de surface Loi Carrez / Loi Boutin sur Lyon (RHONE)

Loi Carrez à Lyon

Obligation de réaliser un mesurage Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en communiquer la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La superficie privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

On peut observer certaines différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser un mesurage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et à usage de résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le bail locatif. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le logement n'a pas subit de transformation (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien.

Ainsi, le calcul de superficie Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties pris en compte Superficie Loi Carrez Surface Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles sont les conséquences en cas d'erreur de surface ?

Pour un Loi Carrez

Si la surface n'est mentionnée dans l'avant-contrat et dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander l'annulation de l'avant-contrat sans attendre l'acte définitif constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un recours d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette surface faisait défaut dans le compromis de vente, l'acquéreur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la superficie est mentionnée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de cinq % à la surface mentionnée dans l'avant-contrat ou dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un métrage Loi Boutin

De la même maniére qu'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail est supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle, le locataire peut demander une baisse du coût du loyer.

Les superficies en quelques chiffres sur Lyon

Sur Lyon la surface moyenne des biens à la vente est de 99 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 139 m² à Lyon
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de m² à Lyon

Actualité carrez : Mesurage Carrez : l'ordonnance de référé faisant droit à une mesure d'expertise interrompt-elle le délai d'action en réduction du prix de vente '

La relative brièveté du délai d'action en diminution du prix dont dispose l'acquéreur d'un bien pour lequel le mesurage est erroné nourrit une jurisprudence abondante et changeante. Illustration avec cet arrêt se prononçant sur l'effet interruptif (ou non) d'une mesure d'expertise sur le délai d'un an octroyé à l'acquéreur par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 contre son vendeur. En savoir plus...

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